本月初，北京二手房最低计税价格调整。同时，已经执行了超过一年半的普通住宅标准却纹丝不动，被部分区域的房价甩在身后。“我们明明买的是首套住房、小户型，由于房屋成交单价高于普通住宅标准，怎么还要按照‘豪宅’的标准缴‘奢侈税’？3%的契税征缴比例比普宅高出2个百分点！”不少购房人反映，同样作为二手房交易计税依据，普通住房标准也应该及时调整，支持居民购房自住需求。

  普宅界定标准8年内只调三次

  “都8年了，我们认定一套房屋是不是普通住宅，还是依据这套标准。”干了10年二手房经纪人的周经理口中的“8年”，指的是北京的普宅标准最早是在2005年颁布实施的。

  多年来，普通住宅标准的构成条件基本保持稳定。北京市享受优惠政策普通住房的标准是同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上；单套建筑面积在140(含)平方米以下；实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍。

  这三个要件中，对普通购房人影响最大的，还是价格，即“平均交易价格1.2倍”的金额。现行的普通住房标准自2011年12月10日开始实施，经过核算，该标准中北京市享受优惠政策普通住房的价格上限是：四环内北部地区为38880元/平方米、南部地区为34560元/平方米，四至五环北部地区为32400元/平方米、南部地区为28080元/平方米，五至六环北部地区为25920元/平方米、南部地区为21600元/平方米，六环外地区为17280元/平方米。

  2005年发布的《关于公布北京市享受优惠政策普通住房标准的通知》要求，住房平均交易价格依据上年住房平均交易价格确定，每年公布一次。这就意味着，界定普通住宅的价格，至少应该每年更新一次。“在我的印象里，这些年来，北京普宅标准中的价格实际只调整不超过三次。”周经理说，每次标准滞后现象出现的直接后果，就是部分房源涨价后，直接从普宅“升级”为非普通住宅。

  部分区域房价已超普宅价格上限

  目前城区的商品房，哪些能算得上是普通住宅？

  为了回答这一问题，记者本周走访了多个热点区域的中介门店了解市场价格。位于西北三环到四环之间的稻香园、海淀南路等社区的二手房均价在45000元/平方米至50000元/平方米之间，处于万泉学区的小南庄二手房均价则达到了55000元/平方米左右，这些房源已经不能再算作是普宅。

  海淀区苏州桥附近链家地产门店经理张华介绍，小南庄39号楼摩托罗拉公寓一套位于五层的93.7平方米两室两厅，总价为455万元，尽管单价达到48600元/平方米，但“这套房子价格在小南庄是最低的了”。而位于小南庄附近的友谊社区位于三环内，均价58000/平方米左右。“其中有一套位于一层的90.88平方米三居室，房主卖的比较急，价格也便宜，总价460万元，算下来均价是每平方米50600元，算是小区里的最低价了。”张华说。

  即使按这个“最低价”来算，单价也比现行的四环内北部地区普宅界定的价格上限——38880元/平方米高出了1万元左右。

  双榆树北里伟业我爱我家门店经理蒋波推荐的低价房源，则位于北四环至北五环之间的东王庄小区，这里的均价在50000元/平方米至55000元/平方米。该小区一套位于6楼顶层的63平方米两居室因为是东西朝向的毛坯房，单价为48413元/平方米，但是仍比这一区域的普宅价格上限高出1.6万元左右。

  另外，在位于东二环与东三环之间的广渠门、双井地区，记者也没有从中介推荐房源里找到普宅。

  “阴阳合同”借机寻隙重生

  根据北京市住建委有关负责人的解释，2011年的普宅价格标准调整时，北京全市70%以上的购房家庭能够享受到普通住宅的税收优惠。

  “我和身边要结婚的同事最近最大的感触就是，想在五环内找到一套普通住宅、享受税收优惠，真是不容易。”市民陈楠的意见在二手房购房人中颇有代表性。因为能否买到一套普宅，直接影响到购房人的缴税负担。按照本市现行规定，符合普通住房标准能够享受优惠政策：个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，90平方米以下按1%税率缴纳契税，90平方米至140平方米按1.5%缴税。可是，如果购房人买的是非普通住宅，则要按房款3%的税率缴税。

  话虽如此，可最近一直在北四环附近看房的陈楠，已经获得了中介的“真传”——由中介组织二手房买卖双方签订“阴阳合同”，让这套房子的过户价格尽快贴近“过户指导价(最低计税价格)”。这样一来，单价四五万元的“豪宅”又变成了普宅，买房人除了可以享受1%契税的优惠税率，同时计算出来的个税、营业税税额，也远低于按照成交价计算的应缴额度。

  一位房地产业内人士指出，二手房交易中的“阴阳合同”屡禁不绝，其实是钻了“制度落后于市场”的空子。一方面，以往过户指导价长期不调整，成交价与指导价之间差距过大，致使避税空间较大；另一方面，普宅价格没有及时调整，某一区域房价上涨后，购房人不想缴“奢侈税”，希望能通过“阴阳合同”买到“普宅”。

  目前，北京的最低计税价格已改为“按季度调整”，这为普宅标准制定调整的节奏提供了借鉴。