政府的心思你别猜。8月26日，2012年的救市急先锋芜湖市发布通知，本科生买房可免契税并获2万元补助。这是继去年2月松绑限购令被紧急叫停后的又一次蠢蠢欲动，之后数天，人们紧张地看着它的结局——这一次，朝令夕改并未发生，上级政府释放了它的默许态度。

       但数百公里之外的郑州，却正在经历楼市调控的“非常”时刻。9月2日，郑州市房管局召开新闻发布会，公布“新版”限购令：自9月1日起，持有本市居住证3年以上（原为1年）、在本市缴纳社会保险或个人所得税1年以上的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；对于未满20周岁的单身人员，暂停其在本市限购区域购房；对于年满20周岁的无住房单身人员，限购1套住房。

       两个版本对比，以“20周岁”为主要特征的后两条是新追加的限购条件。这种戏剧性的条文变化让郑州版限购令迅速走红。

       加码限购的条文之外，“最严”限价令堪比北京。郑州规定，商品房项目预售价格需环比“零增长”，新批预售项目的售价，若高于前期成交价或本区域内同品质楼盘成交价，暂不发预售许可证。

       限购令一夜升级，在郑州发文前夕几乎没有先兆，甚至传言都未来得及酝酿发酵。此前，迎接“金九银十”的乐观情绪在当地市场中发酵。已经施行2年的老限购政策效力微弱，曾被当地业界认为取消不过早晚的事。

       乐居记者获悉，此次加码最直接的导火索来自不久前的约谈，郑州房管局相关人士“受邀”住建部。理由之一便是直线上升的房价数据——国家统计局7月70大中城市住宅销售价格变动情况中，郑州房价以环比上涨1.7%排名第四，居中部省会城市第一。这已是它连续4个月在房价增幅上名列前茅——调控大局高压之下，当地政府官员如芒在背。

       一时间，郑州面临调控不达标的风险。年初，郑州向中央允诺的房价调控目标为：涨幅不超过人均可支配收入涨幅。根据郑州市2013年政府工作报告，今年城镇居民人均可支配收入增长约12%，依照克而瑞的研究报告判断，前7个月市府手里的房价上涨额度已经用完。

       官员的压力迅速传达至市场。乐居记者证实，8月30日下午，郑州市房管局召集多家当地房企，召开内部通气会，内容为讨论新政，目标是抑制投机性需求，避免房价过快上涨。当晚，新浪微博上出现了第一条郑州限购令升级的“业内传言”，但也许是因为当下的打谣专项行动或信息过于震撼，真伪难辨，传言未得全面传播。

       通气会次日，当地媒体探询到风声，但大多房企均讳莫如深。其后，房管局再次召集当地专家学者开会，至9月2日上午，最后才对媒体记者通报。“这次房管局的通知程序乱了，杀的人措手不及。”当地一位媒体人士说。

       但耐人寻味的是，一个细微的变化出现了。每月均在17日才公布上月市场数据的管理被打破，9月1日，8月市场销情便得披露——郑州房管局统计，8月市区商住房卖了8351套，环比增幅28.69%，市区房价已达7589元/平米。

       参加了当日内部会的发展商显然获得了信息不对称的优势。郑州许多房企抓住9月2日前最后一个周末，加快了网签节奏。

       但是，他们并没获赠多少销售狂欢的时间，9月3日，郑州商品房网签即被叫停，大有扼杀持续多月量价齐飞的决心。“我们都感到很突然，这次限购令太粗暴了，是饮鸩止渴，杀伤的都是刚需。”星联地产副总经理李涛说。在郑州，90平米以下的房子占了市场总量70%，投资需求多年来只维持在20%以内，参演郑州住宅市场成交热的也多是省内外市人。

       意料之外，却也情理之中。对比芜湖，截至7月底，其库存量27000余套，可供当地消化21个月的事实成了它救市的注脚。而上半年郑州楼市供销两旺，市区商品住房库存量已连续4个月低于400万平方米。

       在郑州的新版限购令中，禁止未满20周岁单身人士购房的规定颇为罕见。尽管郑州市房管局市场监管处处长江文静援引女性法定结婚年龄对应购房需求加以解释，但这一规定堪称入情不入理的升级版——法律规定，年满18周岁即为完全民事行为能力人。购房的权利亦在其中，许多网友认为这是在抑制年轻人的购房需求。

       市场参与方并不完全信任地方政府的“数字调控”可以取得持续性成果。“这种行政命令的正能量是有限的。”易居营销集团郑州公司执行总经理金琪昌说。

       乐居记者获悉，更有内部消息称，该限购加码指令有效期到2013年12月31日截止，只是短时政令，正面影响微弱。星联地产李涛认为，在挫伤“金九银十”之后，房价短时跌落，政府便会取消这一规定，减弱调控力度。

       但市场恐怕不会对激烈的行政之手带来的负能量视而不见。“在未来四个月，郑州市场必将迎来报复性反弹。”金琪昌说。旺盛的刚需仍存，上涨的房价被强行抑制，在地方摇摆不定的调控力度里，恐慌性购房者返场的可能大大增加。

       政府也有可能忽略了执行层面的风险。李涛认为，二三线城市历来规范不足的市场条件，会为一些房企转嫁限购、限价的副作用提供土壤。“推盘量和售价已受影响，现在各家房企都在想对策。”李涛说。比如在严格预售限制下，郑州当地一些房企为挽回高价利润，捆绑销售地下室等。