起底楼市“日光盘”

  新房开盘当天便被售罄，且买套新房还得找关系抢购——这种“日光盘”现象近期又相继在北京、广州等地频繁出现。楼市真有如此火爆？还是这种现象背后有着开发商主导的种种猫腻？

  “您有预约吗？如果没有预约现在是不能进去看房的。”9月12日，在位于北京市北五环外的一处售楼处外，一位保安对以看房者身份出现的记者如此表示。

  据了解，今年8月中旬开盘的该项目一期在开盘当天便被售罄，售价约在4.2万元/平方米。该售楼处的一位工作人员在电话中告诉法治周末记者，目前正在销售的是180平方米左右的大户型，均价逼近5万元/平方米，目前仅接受预约看房。

  近日，“日光盘”重现北京楼市，位于来广营的望京金茂府小区以及位于北京市东四环附近的华侨城、位于北京市大兴区的中建国际港等多个项目都在开盘不久后便几乎销售一空。

  类似的情况也出现在广州、南京等地的多个楼盘。

  在这样的市场局面下，消费者购房时也遇到了一些与往常相比不太正常的现象。

  “真没想到，现在买个房子都得托人找关系。”吴女士(化名)不久前刚刚购买了一套房产。据她透露，要不是她在一位售楼处工作人员的“点拨”下找了关系，即使有钱也很难买到这里的房子。

  不过，在专攻房地产领域的北京中银律师事务所王国章律师看来，“日光盘”现象并不是商品房预售的正常现象，其间存在着大量的“人为”因素。

  买房还要“托关系”

  今年8月初，吴女士在网上看到某楼盘的信息，于是就赶到售楼处了解情况。

  当时售楼处的一位男性工作人员告诉吴女士，这是该项目第一次开盘，一般情况下首次开盘的价格会比较优惠，而且等到下一期开盘房价往往就会上涨，并劝她早下决定。

  当吴女士明确告知该工作人员自己确定要购买这里的房子之后，那位工作人员便开始向她支招：“如果想要保证自己能够顺利买到房子，一定要找关系才行。”

  该工作人员表示，因为开盘的房子套数有限，但现在很多人都想买房，所以得“找关系”。很多人都直接找到了开发商的领导，至少也得项目经理级别的人才能“说得上话”。

  见到吴女士一脸不解的样子，那位工作人员还给了她一些更为具体的建议：比如可以考虑通过一些中间人去找开发商的领导，这些中间人则包括建委、税务部门的工作人员、与该房地产项目相关的媒体人士等。

  听了该工作人员的建议后，加上对房子也比较满意，吴女士最后下决心去“找关系”。

  在吴女士如此运作之后，果然在开盘之前，就有该售楼处的工作人员打来电话，询问她的目标楼层和户型，并许诺给提前安排。此后不久，吴女士就去交了订金。

  而该楼盘一期正式开盘后，几乎和那位工作人员所说的一样，所有房子很快被售罄。很多正常排号买房的人都没有拿到自己想要的房子，吴女士的房子则顺利到手。

  据称，在著名的望京金茂府同样出现了类似情况。在那里买房必须得“托关系”，也早已成为众多购房者眼中的“公开秘密”。很多手握大量资金的人因为没有找到关系最后只能看着一套套房子从眼前被别人“抢走”。

  此外，法治周末记者还以购房者身份向北京多个即将开盘项目的售楼处进行询问，多数售楼处的工作人员均表示，如果想要买房就得先来排号，但是排号了也不保证最终能够顺利拿到房子。

  多年从事售楼工作的刘女士告诉法治周末记者，因为如果排号人太多，开发商就会通过摇号或者抽签方式来筛选，这种情况下能否买到房就只能看运气了。也因此有很多买房的“关系户”，他们通过与开发商提前对接的方式，提前确定好了自己所要的房子，以保证最后不会被“挤掉”。

  何以出现“日光盘”

  今年以来，北京的房价总体处于上涨趋势。北京六环外的房价都逼近2万元/平方米。

  但即便如此，北京住建委官方网站的消息显示，北京市今年8月共有24个新项目入市，新增房屋供应7700套，除了尚未开盘的项目外，多个项目的销售仅在一周或半月时间内就都接近了尾声。

  那么在如此高房价的情况下，为什么还会出现“如抢白菜一样”的“日光盘”现象呢？

  多年从事房地产销售工作的黄先生告诉法治周末记者，“日光盘”大多情况下只是个噱头，在这个过程中开发商的营销手段发挥了很大的作用。

  据黄先生介绍，即便是没有关系户，一些楼盘的开发商往往也会在开盘之前就做客户的积累工作，通过放号等形式事先确定好客户，这样再开盘也就自然会出现“日光盘”现象了。

  法治周末记者还了解到，很多开发商都会在开盘之前大量采集客户的信息，通过留电话、问意向等方式，提前确定好客户群。

  据一位靠近房地产开发商的消息人士透露，在开盘之前，除了所谓“关系户”之外，一些楼盘的销售人员会按照购买可能性的大小，将客户群体分为A、B、C三档，A档是能够全款购房或者资金已经准备好且购房意向较强的客户，B档、C档客户的购房能力和意愿依次下降。

  该消息人士告诉法治周末记者，这些销售人员会通过询问客户的工作与收入情况，以及购房款的准备是否充足，来判断其购房意向的强弱，并最终进行统计。

  “除了做好充分的客户储备之外，开发商在开盘的时候也不是一下子就把所有房源全部放出，而是一期只销售一个单元甚至几套房子，总体分好几期进行销售。”该人士表示。

  位于北京市北五环外的亚奥•金茂悦售楼处的一位工作人员就对法治周末记者表示，该楼盘至今已经开过三期了，整个小区共12栋楼，总共要分4到5期来卖。

  不过黄先生也表示，相对于二手房而言，北京的新房市场的确备受青睐，这也导致新房的供应量相对不足。

  “在北京，如果二手房不符合‘满5年且是售房者唯一住房’这一条件，二手房购买者要缴纳实际成交价格与房屋原购买价格差价的20%作为个人所得税，这笔钱本来是要由卖方来承担的，但是由于交易中的市场地位不平等，往往最终转嫁到买房人的身上。”黄先生说。

  据黄先生介绍，比如在望京地区，很少有人符合“房产满5年且是唯一住房”这一免税条件的，因此购房者往往要缴纳几十万元的税款，折合到房子上就有10平方米左右了。

  “这样一来，有新房可供选择的话，谁还会考虑二手房呢？”在黄先生看来，尤其是一些本来自己有房现在又想换置更大平米数的客户，自然就会选择新房了。

  中原集团研究中心研究总监刘渊告诉法治周末记者，目前除了刚需之外，还有些人对未来市场的预期比较乐观，在有购房资格和足够资金的情况下，便会主动出手，这也在一定程度上造成了供应量的相对有限。

  不过，记者在采访中也发现，并非北京地区的所有新房都是“日光盘”。王国章认为，“日光盘”大都有个共同的特点，即交通位置较好、配套设施比较完善。

  或存在虚假宣传

  法治周末记者在采访中还发现，所谓的“日光盘”在销售过程中也存在着一些问题。

  北京市民张华(化名)最近很是恼火，他对自己刚买下来的房子并不满意。

  张华回忆说，今年7月，他所购楼盘的售楼处工作人员告诉他，该楼盘销售很是紧俏，现在就只剩下这几套房子，但下一期开盘还不知道会等到什么时候，如果现在不赶快选房签约，恐怕过几天就会被抢光了。

  听到这样一番话之后，本来就着急买房的张华当时就心动了，最后选了其中一套并签了合同。

  可令张华气愤的是，在他签约后不久，这个楼盘的下一期就又开盘了，他感觉自己受了售楼处工作人员的欺骗。

  一位不愿透露姓名的购房者也对法治周末记者表示，一些售楼处的工作人员的确可能会采取某种带有误导性甚至欺骗性的手段进行营销。

  据该购房者介绍，在他最近所经历的一次开盘现场，开发商规定了严格的选房时间，而且选房时身边的工作人员还在不停地进行催促制造紧张气氛，这在很大程度上影响了购房者的理性思考，这样一来当场很多人都在匆忙中就选了房子。

  此外，该购房者还告诉记者，甚至有些售楼处的工作人员还会以该楼盘前一期开盘出现“日光盘”现象、被抢购一空等火爆程度为噱头，增加购房者的消费紧张心理。

  多年从事售楼工作的刘小姐在接受法治周末记者采访时也表示，一些售楼处的工作人员为了提高业绩，确实存在这样一些误导消费者的现象。

  在北京市易行律师事务所黄争荣律师看来，从严格意义上讲，所谓“日光盘”往往都存在着很大的水分。

  黄争荣认为，目前北京的房价如此之高，消费者的购房压力也比较大，如果按照一般的销售程序，一个盘几百套房子在一天内全部售光的可能性并不大。

  黄争荣对法治周末记者表示，通过提前储备客户的方式将房源售空，而在开盘当天宣称“日光”，其实也涉嫌误导消费者。

  “‘日光盘’的概念出来后，往往会让人们觉得这个楼盘的房子销售很紧俏，因此就会争抢着去选购。”黄争荣认为，如果开发商确实存在弄虚作假的情况，以散布虚假信息的方式来误导消费者的话，就是违法的。

  而在王国章看来，如果开发商存在虚假承诺开盘信息、夸大开盘信息、未按照规定的销售条件销售商品房、采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房等情形，可以认定其存在欺诈等行为。

  不过在黄争荣看来，当前很难对开发商的虚假宣传行为进行追责，因为一般情况下消费者很难提供有力证据证明开发商进行了虚假宣传。

  黄争荣希望，对购房者的误导宣传会随着相关部门监管的加强与购房者心态的日趋平和逐渐得到一定的遏制。

  地王频现推高预期

  中原集团研究中心研究总监刘渊认为，近期国内地王频出，推高了人们对未来房价走高的预期，这也是导致“日光盘”出现的一个重要原因。

  据悉，近日融创中国凭借7.3万元/平方米的楼面地价夺下了北京农展馆北路8号地块，创下了北京土地出让历史上的单价最高纪录；上海、杭州、苏州三地也紧随其后，一天再现三个地王，土地总成交价达到400亿元。

  中国个人合作建房破冰第一人、全国个人合作建房联盟理事长赵智强在接受法治周末记者采访时表示，地价的上涨是导致房地产市场增温的一个重要原因。

  刘渊给法治周末记者提供的一份中原集团研究中心出具的《新建住宅市场月报》中显示，从目前市场情况看，房地产市场供求两方均保持稳中有升态势，地王密集出台也推高了市场预期，后市量价均有上升动力。

  该报告也显示，一线城市新房市场在今年7月经历了成交量普跌后，8月成交量强势回归，累计成交量较7月增加15.4%。三四线城市成交量环比增长6.8%，二线城市成交量出现5.9%的下跌。

  刘渊还告诉法治周末记者，除了地王频现的推动之外，目前国内房地产市场的融资环境也整体有所放松，很多在香港上市的公司去年年底和今年上半年都获得了较多资金；最近也有消息称，对在内地上市的开发商的贷款融资也会有新政策，这些都让开发商对未来的房地韩市场持乐观态度。

  据刘渊透露，现在很多房地产开发商都认为，土地储备将是公司今后继续发展的重要因素，因此都在积极筹划拿地。

  在房地产政策方面，刘渊认为，短期内可能不会有全国性的房地产政策出台，但是可能会出台一些地方性政策，其主要目的还是要维持整个房地产市场的平稳发展，而不是打压房价。

  刘渊举例道，比如最近温州在放松限购，而郑州在严控房市，房地产市场如果过热地方政府就抑制一下，如果过冷就稍微放松一点，全国范围内来看也将会是这样。

  对于一直以来呼声较高的房产税，王国章认为，它将会以一种试探性方式推进，而不会一下子铺开，可能要分阶段进行，力度也不会很大。

  “应该会先有一些试点，并对不同类型的房产进行征税。”王国章表示，如果房产税实施范围较广，横纵向力度加大，在房价控制方面还是会有很大影响力的。

  而正是这些情况，影响了人们对房地产市场的预期，从而影响了人们当下的购房行为。