小产权房转正变数大 房地产市场的各方看点

  近日，小产权房转正变数大的新闻引发各界热议，北京的小产权房市场出现了这边拆、那边建的矛盾局面。而放眼全国，小产权房的在建数量和已建数量也非常庞大。也因此，即便有少部分小产权房被拆除的事实，在十八届三中全会的背景之下，还是有不少人陷入了一场赌局，他们认为小产权房未来会转正、升值，并争先以投资心态进入这一领域。

  11月8日，北京市昌平区阳坊镇东贯市村。围栏围起的一大片由钢筋和水泥块组成的废墟，在几天前还是该村的13栋小产权楼。

  当天，距东贯市村仅20公里左右的宏福苑小区。同样是小产权房，机械轰鸣声中，新一轮的小产权房建设工程则在这里火热进行。

  宏福苑小区附近一家房产中介公司的负责人郑勇(化名)告诉法治周末记者，别看这里全部都是小产权房，很多人都在抢着购买，目前新房的价格已经达到了16000元/平方米，“未来肯定还会再涨价”。

  “深圳市的小产权房价格最近又涨了约10%左右。”深圳房地产律师刘子孺对法治周末记者表示，在国务院发展研究中心课题组提出的“383”改革方案报告(以下简称“383”方案)的影响下，很多人都在赌——十八届三中全会以后，小产权房肯定会转正、升值。

  然而，小产权房价格上涨的同时，如东贯市村的小产权房也在被拆除。那么，小产权房究竟能否顺利转正？转正需要进行怎样的政策和法律调整？不断升级的小产权房赌局究竟潜藏着多大的投资风险？

  在这场小产权房转正赌局不断升级的同时，很多人都将关注的目光聚焦在了十八届三中全会上，他们认为并希望此次会议或许能够对以上问题给出一些明确的政策导向。

  抑制不住的野蛮生长

  当法治周末记者赶到东贯市村小产权房拆除现场的时候，曾经拔地而起的建筑早已不复存在。

  当地一位村民告诉法治周末记者，这里一共盖了13栋4层高的楼房，据称占地4万多平方米。拆除前其中的两栋都已经完工。

  据上述村民介绍，该地块被多次转手，最后的买家在进行小产权房建设时，当地相关部门曾经明确告知不能在这里建设小产权房项目，但是对方仍坚持进行施工。

  “因为这是违章建筑，所以我们才对它实施了强制拆除。”正在拆除现场执勤的一位保安对法治周末记者表示。

  但同样是违建项目，宏福苑小区的命运却大不相同。

  法治周末记者在北京市国土资源局官网上看到，早在2012年9月，该局就曾经公布了初步清理出的79个在建在售的、利用集体土地违法建设销售(变相销售)的住宅项目，并提醒广大公众不要购买，宏福苑小区赫然位列其中。

  但这似乎并没有影响宏福苑小区的销售及新项目的建设。

  法治周末记者在该小区内走访时发现，偌大的小区左右两侧均有新的施工项目。

  一位小区内的居民向记者透露，这两处都是在建的小产权房，虽然眼前的一处楼盘的建设才刚刚高过安全围栏，但这里的房子几乎都已被提前预订。

  记者还了解到，在2012年北京市国土资源局公布的初步清理出的79个小产权房项目中，不仅是宏福苑，其他各处的小产权房几乎也仍都在顽强地生长，且新建项目不断，交易也仍在进行。

  郑勇告诉法治周末记者，整个宏福苑小区目前有100多栋小产权楼，居住人口大概有20万人，新楼盘卖得也十分紧俏。

  “这里全都是小产权房，附近根本没有大产权房。”郑勇表示，像北京市通州区的梨园也与这里类似，而且那里的小产权房在数量上可能还要多。

  “在深圳，目前来讲，小产权房估计可能已经有上百万套，量太大了。”深圳律师刘子孺同样感叹道。

  根据全国工商联调研得出的数据，从1995年到2010年，全国小产权房建筑面积累计超过7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。

  而非官方的数据更惊人，有统计数据甚至显示，目前全国小产权房总量或已超过70亿平方米，若按100平方米/套来计算，相当于全国就有7000万套的小产权房。

  转正赌局日渐升温

  “今年年初这里的房价大概是11000元/平方米，现在都涨到16000元/平方米了，年底可能会突破18000元/平方米。”郑勇对宏福苑小区房价的上涨充满了信心。

  在郑勇看来，“383”方案就是一个信号，未来小产权房即使不被“扶正”，也不可能受到打压，继续升值是必然的。

  据悉，所谓“383”方案是一份由国务院发展研究中心课题组提出的改革方案报告。

  该报告指出，在规划和用途管制下，允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，形成权利平等、规则统一的公开交易平台，建立统一土地市场下的地价体系。在集体建设用地入市交易的架构下，对已经形成的“小产权房”，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题。

  “由于这一机构的特殊性，很多人都认为国务院有可能会出台相关政策，对小产权房有条件地放开，进行转正，确实很多人都在赌这个政策的出台。”刘子孺告诉法治周末记者。

  “如果现在还不下手的话，就等着今年三中全会后房子涨价吧。”郑勇非常肯定地表示。

  一位不愿透露姓名的房地产业内人士告诉法治周末记者，其实小产权房近年来一直备受青睐，原因就在于目前商品房的价格过高，很多不具备购买保障房资格的中低收入人群就将目光投向了价位相对低廉的小产权房。

  中原集团研究中心总监刘渊表示，由于小产权房不需要缴纳土地出让金，所以比旁边的普通商品房价格要便宜很多。

  前述房地产业内人士更是透露，小产权房的价格一般是商品房价格的1/3甚至1/2。

  “如果未来宏福苑的小产权房转正成了大产权，这里的房价也将达到24000元/平方米至25000元/平方米。”郑勇表示。

  郑勇还告诉法治周末记者，除了价位上的优势外，宏福苑的小产权房属于集体开发项目，是在村里宅基地上面盖起来的房子，不是30年的产权，可以说是一种“永久居住权”。

  那么如果未来政策不是对小产权房进行放开，而是要进行拆除整治该怎么办？

  对于这种质疑，郑勇把手一挥：“您以为这小区就您自己在住吗？这小区里住着20多万人呢，哪能说拆就拆！”

  “拆不了。顶多是把小产权变成大产权，国家补收土地出让金，比如1平方米加收500元或者1000元。”郑勇表示，完全没有必要顾虑着房子会被拆，应该赶紧趁着三中全会没开完赶紧买房，过几天肯定还涨价。

  而刘子孺律师告诉法治周末记者，像郑勇所说的那种法不责众的心理现在非常普遍，一些人都认为小产权房能够最终落实下来的话，本身获利肯定是比较大的；即使最终没有变成真正的商品房，也不会亏，房子毕竟还在那里。

  据刘子孺介绍，在这种心态的影响下，目前深圳很多人都在入手小产权房，房价也跟着在不断地上涨。

  投资风险争议颇多

  眼看着成片的小产权房被一天天地拆除，上述东贯市村的村民对购买小产权房产生了越来越多的质疑。

  “据说有的地方可以，有的地方不行，万一买了再给拆了，那不就什么都没有了。”该村民连声感叹，幸好这批房子还没人买，不然一下子拆了可怎么办呢？

  在与宏福苑房产中介郑勇的交谈中，记者还了解到，如果要购买宏福苑这里的小产权房，只需要签订一份购房合同，此外该小区再无其他相关证件可以提供。

  专攻房地产领域的北京中银律师事务所律师王国章认为，所谓小产权房并不是一个法律概念，它是民间长期对由乡政府、村委会颁发产权证或对无任何审批手续在集体土地上建设的房屋的习惯性称谓。

  “某些情况下，在集体土地(比如个人宅基地)上盖房子可能并没有问题。但房屋上市交易肯定是违法的。”刘子孺告诉法治周末记者。

  王国章表示，小产权房“小”就小在其没有经过县级以上人民政府颁发土地使用权证和房屋所有权证，没有取得县级以上地方人民政府土地房产管理部门和同级人民政府对土地和房屋法定程序的登记发证备案。

  “这也就意味着，无论怎样，小产权房事实上是一种没有缴纳土地出让金、没有土地使用证和预售许可证的房子，即使有购房合同，国土部门和房管部门也不会对房屋进行备案。”王国章说。

  那么，购买这样的房子，究竟是否“靠谱”呢？

  对此，刘子孺律师认为，由于小产权房交易本身即是违法的，如果没人追究法律责任，便会相安无事；如果卖方因其他问题反悔，也就意味着你的房子没办法落到实处。

  “在深圳是严禁律师做小产权房的公证、鉴证业务的。”刘子孺说。

  刘渊还告诉法治周末记者，一般情况下，同普通商品房相比，小产权房的开发商在资质经验等方面都会有较大的差距，也就导致最终的房产项目在质量、环境与物业管理上都会有所差别。

  此外，记者还了解到，目前的小产权房转正赌局中，大部分受访者均表示购房并非出于自身居住需求，关注小产权房的群体大多处于一种投资的心态。

  对于试图从小产权房转正变革中投资获利的这种心态，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示并不看好。

  “小产权房如果要转正，购房者很可能要补交一部分钱。如果其未来能够顺利地实现二次交易，比如可以抵押给银行获得贷款或者在市场中进行二次交易，但是补交的这笔钱再加上原来的购房成本，再次交易后是不是一样划算，值得考虑。这个风险太大了。”胡景晖表示。

  “目前小产权房的数量如此之多，未来哪怕只有30%的小产权房进入市场流通，都会给整个房地产市场造成严重冲击。”刘子孺告诉法治周末记者。

  胡景晖也认为，一旦小产权房转正，农村土地可以入市，甚至再有房产税等种种政策出来，房价未来到底有没有下跌可能性就很难说了。

  “假如未来房价普遍回落，又要补钱去做小产权转正，这样还能赚吗？”胡景晖反问道。

  转正或是场持久战

  胡景晖在接受法治周末记者采访时表示，小产权房出现最根本的原因在于我国土地的二元结构。

  在胡景晖看来，所谓小产权房，其房子本身并没有问题，主要在于农村集体用地只能在内部流转，在集体土地上盖的房子也不能卖给有城市户口的人。

  中国社科院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞表示，近年来，中国正处于城市化进程当中，这就导致城市迅速向周围蔓延。如果政府建设规划跟上去，农村集体土地很快就会被纳入城市的统一规划和建设；但有时候政府规划没有跟上去，就使得很多的市场需求得不到满足，比如外地人口进入城市，城市房源紧张，农村土地上就建起了小产权房出租或者出售。

  牛凤瑞认为，转正如果使得小产权房的建设者、出售者、购买者受益，就不可能抑制下一轮大规模的小产权房建设。

  “如果通过缴纳土地出让金使得小产权房转正，也要把握合理度。如果举措实施不当，仍会刺激下一轮小产权房建设。”牛凤瑞表示。

  刘子孺告诉法治周末记者，可以考虑对小产权房进行规范化，把一些建设较好的小产权房逐步纳入到廉租房、保障房的政府管理体系中去，以对其更好地利用；另外要严控新建项目，对于有严重安全隐患、占用耕地等违规建设项目进行严格控制。

  “此前深圳城中村的租金要比一般小区低一半以上，如果完全把小产权房取消，全部变成商品房，房租就会大幅上涨，很可能会把很大一部分人逼走。”刘子孺认为。

  胡景晖认为，小产权房即便未来转正，这个口子也不可能一下开很大。

  王国章律师也告诉法治周末记者，十八届三中全会后，小产权房完全转正是不可能的，因为这既无法律基础，也无政策支持，更与我国的土地制度相违背。

  “如果要实现小产权房的真正转正，必须修改现有土地管理法等法律制度，打破集体建设用地流转的限定性，实现法定有序的土地流转制度，既能放得出，又能守得住，既保证土地所有权性质的真正不改变，同时又能实现城乡统一的有形土地市场。”王国章认为。

  牛凤瑞最后表示，他不赞成盲目轻率地把小产权房合法化：“这个问题迟早都要解决，但要考虑到解决的成本和连带效应。”