2013年剩下最后20多天，随着天气转冷，北京楼市亦开始降温：新房、二手房市场成交量均呈下降趋势。

  继北上广深等一线城市收紧调控政策以后，南京、南昌等二线城市也相继接过调控的接力棒，使得出台调控政策的城市达到16个，预计仍将会有其它城市跟进。在政策组合拳的调控下，多个城市房地产市场“入冬”。

  不过，比起这些调控“短效药”，从十八届三中全会后体现的思路来看，以“房产税”、“不动产统一登记”为代表的新型房地产政策机制正在形成。

  降温：不少看房客爽约

  “京七条”出台后一个月里，北京新房成交量出现大幅下降。据此有舆论宣称，“京七条”发力、楼市降温。

  北京市海淀区车公庄一家中介机构负责人表示，西三环板块的多数小区房价趋于平稳，门店主营的小区如建设部大院、主语城等小区，11月份很少出现价格上调的情况。例如主语城125平方米的二手房，11月份的价格在900万元左右，与10月份报价没有多少差别。

  另一家中介机构的工作人员表示，11月份不少小区价格开始企稳，甚至由于楼市新政的影响，不少卖家不看好后市，主动提出降价出售的情况不在少数。“我们门店有一套位于保利西山林语的145平方米的精装房，10月份的价格是560万元，11月份卖家主动调低了11万元，希望能尽快出手。”

  卖家李先生告诉《中国企业报》记者，他10月初刚在中介门店委托出售位于地铁旁的自住房，准备年底前实现置换。“中介挂牌一个礼拜，光看房的意向电话就接到了20多个。”然而，十八届三中全会之后，不少看房客爽约了。原来，这些看房客中确实有因受新政影响而被挡在购房门槛外的，但更多的则认为这是政府准备采取措施给持续高烧的房价降温，于是选择观望。在通州区域，楼市新政给开发商带来了影响。位于北京物资学院的“8喱岛”楼盘是一个低密度、低容积的园林小区，开发商为了套现，将囤积的30多套130至262平方米的大户型抛售，其单价仅为2.2万元一平方米，低于周边项目数千元。“两个销售团队交叉作战，一个月过去，才销售了10多套。”一位工作人员告诉《中国企业报》记者。

  链家地产市场部发布数据显示，今年6月以来，北京市二手房市场供应持续增长，单月环比涨幅都保持在5%—10%之间，供需压力持续降低。从新增客源与新增房源的比例来看，需供比从5月的高点持续下滑，目前已经降至5∶1以下，除春节及今年3月等个别受假日及政策影响的时间外，已经成为2012年以来的新低。

  到了11月，二手房挂牌均价环比下降1.3%，为下半年以来挂牌均价首次出现环比下降。对业主对挂牌价格的调整数据监测显示，11月下调挂牌价的案例占整个调价案例的比例为68.6%，较10月上涨8.8个百分点，达到2013年3月以来21个月的新低，业主预期有所降温。

  探因：新机制威力提前显现

  根据国家统计局的最新数据显示，截至10月份，全国新建商品房价格同比涨幅超过10%的城市达到21个。而北京、上海、广州、厦门、深圳、乌鲁木齐、郑州以及长沙8个城市新建商品住宅价格较之3年前，涨幅超过20%。

  面临“高烧”的房价，北上广深等一线城市率先收紧了调控措施。随后，南昌、武汉、厦门、沈阳等二线城市的调控新规开始集中发布。截至11月29日，对楼市政策进行调整的城市已达16个。

  调控密集的原因是，年初出台的“国五条”明确要求各重点城市按照房价基本稳定的原则制定价格控制目标。临近年末，部分城市完成目标任务几近无望，于是调控政策不止是稳房价，更是要稳人心。

  由于房产税等政策落地时间不明朗，同时新房量降价涨影响了二手房的交易。

  “比起开征房产税，真正厉害的是不动产统一登记。”住建部政策研究中心原副主任王珏林说，开征房产税，政府既要考虑保护房地产市场和经济发展，同时还要兼顾居民需求等各方面利益，通常会在选择试点之后逐步推广。而不动产登记，速度要快得多，它类似于人口普查，把每个人的固定资产全部摸清楚了，政府在管理和制定政策方面可以有的放矢，能有效遏制楼市的非理性需求和地产领域的腐败等。

  事实上，2007年，关于统一登记制度的问题已被提及。然而，经历了六年时间，始终得不到实质性的进展。按照此前国务院列出的时间表，明年6月份之前将要交出《不动产统一登记条例》，这项立法要求已被列入明年国务院的立法计划中。

  接受采访的多位人士告诉《中国企业报》记者，住房信息联网虽然能够有效打击潜在的社会囤房甚至是贪腐现象，但是此举也必然会牵涉到部分利益者的切身利益。除了个人隐私等问题外，部分地方利益者个人或许拥有数十套甚至上百套房子，实施过程中必然会遭遇这些利益者的强烈反抗。

  趋势：制度性变革初露端倪

  房价的不断上涨，也使得市场对不断加码的楼市调控政策的效果产生了质疑。今年夏天，有媒体统计，从2003年至今的10年时间里，管理层出台房地产相关的宏观政策达43次，房价也随之上涨超过10倍。

  事实上，十八届三中全会都已经决定取消全国近一半县市的GDP考核，对“房价”数字考核机制也必然发生变化，人们对于房地产市场的期望已经发生了根本性的变化。面对持续上涨的房价，与调控相比，人们更期待的是改革。

  在中国房地产协会副会长朱中一看来，三中全会的决定中，到处都体现着房地产改革市场化的新思路和新举措。这其中既包括明确提出的房产税改革，也包括“建立城乡统一的建设用地市场”；既包括建立全社会房产基础数据统一平台，也包括“探索实行官邸制”；既包括“完善城镇化健康发展体制机制”，也包括“完善产权保护制度”。

  扩大房产税改革试点被列入2013年改革重点之一，按照上海规定，在合并计算的家庭全部住房面积人均超过60平方米时，才对属新购住房超出部分的面积征税；重庆则规定独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。

  一位业内人士对《中国企业报》记者表示，逐步以房产税取代现有的土地出让金和房产开发交易环节税费，这个大方向是明确的，但房产税改革影响重大，需要通过试点不断摸索经验。

  住房城乡建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为，房产税的推出要实现三方面的目的：一是替代目前的土地出让金制度，改变地方政府土地财政的现状；二是遏制房地产市场的投机投资性需求，进而平抑房价；三是调节收入分配，让占有更多社会资源的人支付更多的成本。从目前试点地区的情况看，还很难实现这三方面的目标，需要在不断积累经验的基础上稳步推进。

  专家表示，从目前的调控政策看，各地调控有松有紧已经出现分化，中央政府对房地产调控的思路，正在由此前的“东南西北一服药”转变为因地制宜的差异化调整。房产税、增加供应等应对当下楼市问题的很多措施开始涉及。从整体上看，楼市的长效机制正在形成，楼市有望回归平稳。