地方政府存回购拖延现象，影响房企积极性

  在“聆听”了将近三年的“口号”和“倡议”之后，进入保障性安居工程的民营资本，终于有望得到政策的保障。作为全国保障性安居工程的主管部门，住房和城乡建设部(下称“住建部”)已经要求各省、自治区、直辖市政府制定“引导民间资本进入保障性安居工程”的政策方案。

  这一方案被要求在2014年3月底之前上报住建部备案。备案方案将有望包括“引入民间资本的鼓励性、奖励性政策”“代建、配建的政府回购约束”等事关民间资本安全和收益保障的重要内容。而在此之前，对于民间资本进入保障性安居工程尚无地方制定相关配套政策框架的要求。

  从2010年开始，保障性住房成为重点鼓励民间资本进入的领域。包括万科、绿城等一线房地产开发企业也以不同方式参与地方政府的保障房和棚改工程当中，但由于缺乏稳定的机制保障，其可持续性一直堪忧，而通过要求地方政府制定相关政策方案并报备住建部，是否能解决这一问题，尚未到做出结论的时刻。

  限期3月

  “我们现在正在紧张地进行‘引导民间资本参与保障性安居工程建设’的有关配套政策方案。”2014年1月9日清晨，山东省住房和城乡建设厅的一位官员向记者表示。山西、陕西省住房和城乡建设厅的有关负责人也向记者证实，本省正在进行同一政策的前期准备和起草论证工作。

  这一工作已经被列入2014年住建部将要重点开展的工作之一。围绕该项工作，住建部部长姜伟新已经向各省、自治区、直辖市城建工作负责人提出具体要求，地方政府须在2014年3月底之前，将起草的基本方案报至住建部进行备案。

  这是保障性住房被确定为民间资本的重点鼓励领域之后，作为保障性安居工程主管单位的住建部，首次就“民间资本进入保障性安居工程”的配套政策提出统一的时间性要求。此时，距离“非公经济36条”中首次提出准许民间资本参与保障性安居工程建设，已经将近3年时间。

  2012年6月，住建部、国家发改委联合下发《关于鼓励民间资本参与保障性安居工程建设有关问题的通知》，对鼓励民间资本进入保障性安居工程领域的一些原则性问题进行了规定，并要求地方政府在当年8月底前，对不符合法律法规的政策进行清理。不过，该文件下发后，地方政府并未及时出台配套性的对口制度。

  一位不愿具名的住建部官员向记者表示，本次明确提出须在3月底前报备至住建部的政策方案，系由地方政府根据本地情况酌情制定，在上报至住建部后，由住建部根据有关政策和精神的要求进行调整，但会充分尊重地方政府的意见。“基本上地方为主，住建部进行原则性的把握，更鼓励地方政府的制度创新。”他向记者表示。

  触及实质

  2013年年底，根据各地方上报的保障性安居工程建设计划，2014年全年保障性安居工程的建设任务目标被确定为开工600万套以上，基本建成480万套以上，开工量中城镇棚户区改造370万套以上。

  多位地方住房和城乡建设系统内部人士均向记者证实，在与本地分管城建的行政首长交流过程中，多位住建部高级官员明确表示，地方政府制定的“引导民间资本进入保障性安居工程”政策方案须对“引入民资”关键领域的问题，进行明确且详细的规定。

  这些关键问题的领域可能涉及“引导、鼓励、奖励和优惠政策”“配建、代建回购的制度性安排”“工程质量保证机制”“信贷、金融和财政扶持手段”“民间资本的进入标准、方式”等，住建部希望借此确保民间资本进入保障性安居工程拥有足够的制度保障。

  此前，住建部副部长齐骥在内部会议上表示，对于地方政府的尝试性探索，中央政府和住建部是支持和鼓励的。制定有关规定和政策框架，就是为了确保社会资本能够顺利进入保障性住房开发建设领域，并进行多元化的尝试和探索。

  尽管住建部已经要求各地方政府在3月底前上报“引导民间资本进入保障性安居工程”的有关政策方案，但对于参与保障性安居工程，民间资本的主要部分——房地产开发企业仍然保持着极为谨慎的态度。

  2011年，河北省曾与万科企业股份有限公司签订战略合作协议，按照当时达成的协议，万科通过代建的方式介入河北省各城市的保障性安居工程建设，在代建完成之后，由各地方政府按照约定回购。但是，双方在签订战略合作协议之后，落地和执行的效果并不理想。

  “其实，在这个领域里，地方政府和房地产开发企业的诉求是有差距的，尤其是地方政府之所以希望引入民间资本，主要是考虑到自身财力有限，希望由企业代建在一定程度上进行合理的财务安排，但是，一旦在回购期满时，地方政府的财力仍不能满足于回购所需的资金，造成回购拖延，往往就带来企业运营的风险。”一位地方政府前任住建厅厅长向本报记者表示。

  在与基金经理的交流中，万科企业股份有限公司的郁亮表示，万科参与保障性安居工程的原则是微利，以代建的模式为主，即发挥万科在施工、工程管理方面的专业性优势，一般情况下不会垫资持有保障性住房。其原因是，对于政府还款，目前没有明确的规定。

  记者了解到，绿地集团在全国各城市参与的保障性安居工程主要是购置型保障性住房和旧区改造、动迁安置。绿地集团董事长张玉良承认，由于在租赁型保障性住房企业和社会资本如何介入方面没有明确的模式和规律可循，所以这“是个问题”。他希望在细化的相关规定中，对于社会资本如何介入公租房、廉租房等租赁型保障房，能够有较为明确的规定或指引。