近日，一则香港房地产项目开盘降价的消息引发广泛关注。在低开和优惠的双重作用下，新鸿基旗下的某项目降价幅度一度达到40%。同时，内地传出恒大地产也将启动大范围降价的消息，王石也认为2014年楼市“非常不妙”。一时间楼市陷入悲观情绪中，受此影响，13日A股地产板块下挫。

  业内人士认为，近期内地部分城市楼市库存严重过剩的报道频现，三四线城市风险积聚。地价与房价双双攀高，让习惯使用“投资回报率”作为衡量标准的外资感到心里不踏实。业界普遍预期，楼市分化的态势将在今年加剧。其中，一线城市和热点二线城市楼市暂难降温，但部分三四线城市存在房价骤降的可能。整体看，2014年的楼市难言乐观，房价涨幅可能大幅下滑。

  两地楼盘“联袂”降价

  2月10日，新鸿基地产推出新界元朗住宅楼盘“尔峦”的货尾楼盘，价格为平均每平方尺9268港元，比去年下降近35%。算上项目提供的付款折扣优惠、新地会会员折扣优惠等其他优惠，项目价格最高降幅可达40%。此前，李嘉诚旗下的长江实业在香港推出的新盘也降价25%开售。

  新鸿基地产联席主席郭炳江的观点颇为耐人寻味。他此前表示，从美联储减少购债的规模来看，虽然令近期息率轻微上升，但低息环境仍将维持两三年。他认为，香港的整体楼价不会大起大落，但个别地产商推盘时可能为加快出货而减价促销。

  事实上，从去年开始，就有机构预测香港房价会小幅下跌。今年以来，虽未见美国有加息动作，但仍有机构称，香港楼市已有资本流出的迹象，未来还会更加明显。

  无独有偶，近期内地同样出现降价风潮。有媒体报道称，恒大地产将在全国142个城市实行折扣优惠，通过恒大内部员工介绍可额外享受97折优惠。其中，恒大在郑州、合肥、沈阳的项目已经出现不同程度的优惠。这并非恒大首次启动“全线”降价。早在2010年，恒大就曾启动过类似的策略，并引发市场的关注和部分项目的效仿。

  据克而瑞信息集团的监测显示，近期内地楼盘降价现象明显。其中，武汉和桂林春节前均有项目开盘，并祭出从9.6折到9.9折不等的优惠，以及会员降价等措施。部分项目为了抢得返乡置业客户，甚至提出为购房者报销往返机票等交通费用。

  香港和内地部分城市楼市均出现降价的现象，这在以往并不常见。有分析认为，前者与国际资本流向有关，后者则主要因供需关系变化所致。近期，有关内地楼市供大于求，“鬼城”频现的报道屡见不鲜，凸显了供应压力和市场风险。

  值得注意的是，内地一线城市尚未出现明显的降价迹象。根据国家统计局的数据，2013年12月，京沪广深四个一线城市的新建商品住宅(不含保障房)价格同比涨幅均超过20%，这种情况已是连续4个月出现。同时，高价地仍然不断诞生。

  今年楼市“非常不妙”

  除了楼盘降价，万科集团董事长王石对楼市的表态也非常引人关注。在接受媒体采访时，王石用“非常不妙”来表达其对今年楼市的观点，并称“我不改变我的观点”。

  王石所谓的“不改变”，是基于其在去年9月时的表态。去年9月4日，融创集团以21亿元夺得北京农展馆地块，楼面地价高达7.3万元/平方米，成为历史单价“地王”。此前，香港首富李嘉诚则抛售了内地410亿港元的资产。对此，王石在微博表示：“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了！”

  自2013年7月开始，李嘉诚旗下的长江实业以及和记黄埔相继宣告或抛售百佳超市、上海陆家嘴东方汇经中心OFC写字楼、广州西城都荟广场和停车场，涉及金额约为410亿港元。同时，李嘉诚的“长和系”则一直在欧洲拓展并购业务。仅2013年上半年就完成四宗海外并购共耗资248.7亿港币。

  有分析认为，在内地土地市场最为火爆之时选择撤出，说明李嘉诚认为，内地楼市已出现过热风险。这也正是王石提出警示的主要原因。

  据悉，外资机构对于国内楼市的判断，通常基于“投资回报率”的指标，也即“租售比”。根据多家机构的统计，当前在一线城市，市场的平均租售比已经超过200:1，远超国际警戒线，部分区域甚至接近500:1的水平。国际知名投资人巴菲特和索罗斯均认为中国楼市存在风险。

  另一个值得关注的原因在于，随着经济结构调整“阵痛期”的到来，一些国际机构预测，2014年中国经济增速将继续放缓，受此影响楼市风险将进一步加剧。

  尽管内地机构的观点对此颇有异议，但以李嘉诚为代表的港资撤离内地楼市，已是不争的事实。与此同时，房地产投资增速也出现下滑。有专家认为，房地产投资将告别高增长时代，持续近10年的房地产投资热潮将逐渐冷却。

  有外资机构还认为，若李嘉诚的资金流向并不只是个案，就意味着资金从内地楼市撤出后，并未注入香港，而是转向其他区域，即大中华地区面临资金撤离的局面。这对于内地和香港楼市而言均非好消息。

  大房企撤离小城市

  对于外资看空中国楼市的观点，国内很多分析人士不甚赞同。中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱表示，对一线城市的未来发展比较乐观，特别是依然看好住宅市场。但他同时强调，一线城市部分高价地项目可能存在消化风险。

  国内机构普遍认为，由于占据较多的城市资源，加之受益于城市化进程，广大一二线城市楼市仍有大量的潜在需求，房价也易涨难跌。一些专家还认为，这些城市不存在市场“泡沫”。

  真正的风险来自三四线城市。中原地产首席分析师张大伟表示，经历了过去十年全国房地产市场粗放且迅猛的发展，如今一、二、三线城市分化特征明显，因此全国房地产市场已经很难用同一周期一概而论。他表示，2014年三四线城市将面临比2013年更大的风险，大量房企逐渐撤离三四线城市。在库存压力下，甚至可能出现崩盘的案例。

  近期，部分三四线城市盲目进行新城建设，导致“空城”、“鬼城”出现，甚至个别地区出现公务员摊派卖房的现象。这些信息的披露，使得三四线城市的风险浮出水面。中金公司的研报表示，三四线城市房地产市场冷热不均，整体而言，未来两三年供给过剩将是最大的问题。

  值得注意的是，从去年开始，不少大型开发商已从三四线城市撤离，回归一二线城市。有专家认为，房地产投资资金的撤出将加剧这种风险，不仅会导致房价出现下跌，也可能使得部分城市出现一批烂尾楼。这种局面不仅在鄂尔多斯和温州曾出现过，且与近期香港楼市降价的逻辑如出一辙。

  据某研究院统计，今年1月全国100个城市(新建)住宅平均价格为10901元/平方米，环比上涨0.63%。但其中有37个城市的房价出现环比下跌，比上年12月增加5个城市。房价下跌的城市中，除厦门、温州、海口等以外，均为三四线城市，乌鲁木齐、新乡、洛阳跌幅居前。

  此外，一向看多楼市的华远地产董事长任志强日前也忽然改口。他在亚布力论坛上表示，今年房价涨幅将大幅度下滑。“很多开发商以为今年可能跟去年一样，很乐观。我个人对他们提出警告，我说你们太乐观了，很危险。”任志强说。