“已经感觉到市场拐点来临。”通州某开发商赵伟(化名)感觉到，北京自住型商品房的大量上市，不仅影响了纯刚需楼盘，也会“误伤”改善型需求。

  赵伟发现，大部分有资格的普通购房者，都会抱着“有便宜就要赚”的心理，去申请具有较高投资价值的自住型商品房，而对普通商品房持观望态度。它对市场的影响就是，商品房蓄客难度加大。

  有业内人士预计，2014年3月，北京商品住宅成交量将不超过8000套，恐将创下近3年来同期的最低。

  加速快跑

  “自住型商品房入市以后，会将部分首次置业刚需产品价格向下拉动，这是必然趋势，也是政府出台自住型商品房政策的意图。”在西山艺境举办“西山别墅区之国际化衍进”主题论坛上，北京房地产协会秘书长陈志表示。

  随着自住型商品房的大量上市，3月份北京楼市的成交数据很不好看。

  北京房地产交易管理网数据显示，截至3月24日，2014年3月北京商品住宅成交5821套，成交面积59.82万平方米，同比分别下跌64%、61%，基本回落到两年前的水平。

  在成交大跌的背景下，开发商加速跑量的心态十分明显，4月北京计划开盘的项目量大增。据亚豪机构统计数据显示，4月份，包括东亚·朗悦居、金隅澜湾等8个纯新盘及香江别墅、东亚·印象台湖、中建·国际城等25个老项目后期在内，北京共有33个商品住宅项目计划开盘，而去年同期仅23个项目开盘。

  亚豪机构副总经理任启鑫表示，虽然一线城市房地产市场的基本面并未发生变化，价格水平也保持稳健，部分购房者仍然看涨后市，但人民币贬值，热钱外流，资产价格上涨趋势受阻，房企融资成本提高，多地出现降价现象，都在加深购房者对市场走势的疑虑和观望情绪，促使楼市预期向下。

  链家地产[微博]分析师张旭认为，总体上看，今年商品住宅市场的需求释放能力有所降低，部分项目虽依然热销，但蓄客量较去年有一定程度减少。预计4月以后市场仍会平稳上升，但暂时不会出现明显的旺季特征。

  郊区房价率先下行

  3月下旬，京杭降价继续。北京通州区台湖镇有多个项目进行价格调整。其中，东亚·印象台湖毛坯改精装，售价从预期的2.6万元／平方米调整至2.2万元／平方米起；东亚·尚品台湖预期售价为2.4万元／平米，现在是从2.09万元／平方米起售。在杭州，继雅戈尔(7.12, -0.02, -0.28%)西溪晴雪宣布清仓促销、单套总价降幅近百万元后，位于杭州武林区的九龙仓君玺宣布以“3”字头低价开盘，精装房源折后起价39700元/平米。

  继大兴区天宫院多个刚需项目低预期开盘之后，上周，地处北京房山长阳板块的首创·新悦都也以21800元/平米的相对低价入市，比周边其他在售项目每平方米低了4000-6000元，750套房，近2800组客户参与摇号，当日清盘。

  房山长阳板块目前有包括长阳光和作用、金域缇香等七八个楼盘在售，普通住宅项目的定价已高达26000-28000元/平方米，超出了刚需人群所能接受的上限，导致板块各在售项目销售缓慢，“有价无市”。据亚豪机构统计显示，今年以来，房山仅成交2153套普通住宅，相当于去年同期的48%。

  除刚需产品外，一些中高端楼盘也开始采用高性价比换销量。

  4月份北京计划入市的4个别墅项目，均以总价800万元以下的经济型产品为主。如位于昌平上西山东麓的香江别墅，计划推出联排、双拼、独栋三种产品，户型从310平米-444平米，总价600万元起；怀柔东亚华欣湾推出的小独栋产品的最低售价680万元。

  CRIC研究院杨晶晶认为，年初以来各地成交量普遍下滑，房企对后期市场观望情绪加重，此时部分房企通过低价入市换取不错的销售效果，其他房企也愿意跟风。在当前市场情况下，不失为一种双赢的营销策略。21世纪不动产市场总监桑豫峰也表示，今年房地产市场充满太多不确定性，建议开发商还是出货为上，尽快回笼资金。

  上海易居房地产研究院研究员郑红玉认为，目前，多数城市房价仍处于上涨通道，但上涨动力明显减弱，部分城市降价促销增多。未来房价涨幅将步入下行通道。