楼市是否已到拐点，这似乎是一个问题。

  在住建部总经济师冯俊看来，“拐点”是一个伪命题，现在房地产市场大多数指标都在增长，只是增速在下降，并不等同于负增长，属于正常的市场调节。

  住建部政策研究中心主任秦虹也表示，市场上的刚性需求依然比较强劲，楼市整体没有那么悲观。

  相比官方的谨慎乐观，学界似乎更为悲观。

  中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁[微博]及其团队通过对全国29个省、262个县、1048个社区三阶段分层随机抽样访问调查了解，2013年城镇地区自有住房空置率为22.4%，其中经济适用房空置率高达23.3%。其中，高空置率还致使4.2万亿银行房贷沉淀于空置住房，导致资源巨大的浪费。

  甘犁认为，当前我国的城镇房地产市场存在自有住房拥有率较高、存量过剩、空置率高、刚性住房需求降低等情况，由此可见，房价下行趋势已定，拐点明显，中国住房市场的寒冬即将到来。

  据悉，上述报告已经上呈给央行等相关部门。

  4.2万亿银行房贷沉淀于空置住房

  空置率通常被用来佐证楼市泡沫，几年前就曾广泛引起关注，但碍于住房空置定义不明、取样难，一直没有相关数据公示。

  国家统计局在2010年曾回应，目前关于房地产统计方面的制度还不能计算出空置率这样的指标。原因一方面是由于空置率包括空置的概念不清楚。

  住建部总经济师冯俊也称，目前我国对于空置率没有一个准确的官方定义，“国际上的空置率指的是，把这个城市里有出租愿望的住房作为分子，把总住房量作为分母，那是空置率，我们现在这方面是没有调查的，所以很难得出空置率的概念。”

  中国社科院城市与房地产经济研究室主任倪鹏飞告诉21世纪经济报道记者，不管是在结构上还是在总量上，目前官方掌握的房地产相关的数据非常有限，但准确掌握空置率等相关数据，对于做出正确的公共政策决策，稳定预期非常重要。

  6月6日，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心给了一个答案。

  根据该中心的调查，中国城镇地区自有住房空置率很高，而且迅速上升。2011年为20.6%，而2013年上升至22.4%。远高于国际水平，据此估算，我国城镇地区空置的住房总量约为4898万套。

  上述空置率包括两类，一类是一套房家庭因故无人居住的住房，人房分离原因的空置率为5.1%；另一类是多套房家庭既未自住也无他人居住的住房，多套空置的城镇家庭比例为17.3%。

  甘犁说，央行内部通知支持该项调查，目前样本调查范围覆盖了29个省，262个县、1048个社区，应该说很具备样本意义。

  从住房空置率的区域差异看，三线城市住房空置率最高，为23.2%。一、二线城市住房空置率略低于三线城市，分别为21.2%与21.8%。

  甘犁亦表示，高空置率也造成了极大的有效资金沉淀，数据显示，截至2013年8月，空置住房占据了4.2万亿的住房贷余额，这也是一个巨大的资本闲置和浪费。

  房价下行拐点确定

  高住房空置之下，甘犁认为，房价一旦形成下行趋势，房地产市场风险更大，因为房价一旦下跌，空置住房更容易资不抵债，根据测算，若房价下跌50%，49%的空置住房价值将低于购买成本。

  除了高空置率，该中心的调查还指出，我国家庭自有住房率达九成，超20%的家庭拥有多套房，这一数据较2013年的87%及18.6%有较大的提高。

  另外，2014年一季度数据显示，城镇家庭刚性住房需求进一步下降至22.2%，较2011年和2013年分别下降6%和2.4%。

  根据甘犁及其团队的测算，不考虑新增量及“十二五”期间的保障性住房建设供给，现有的存量住房可以满足现实的住房需求，“中国城镇地区可实现刚性住房需求上限约为2300万套，可实现改善型住房需求上限约为950万套，总计3250万套，而目前城镇地区家庭自有空置住房为4898万套，待售商品住宅约为350万套，总供给为5248万套住房，现有存量住房完全可以满足当前的住房需求。”

  “中国的住房存量过剩、空置率高等诸多问题等预示着房价下行趋势已定，拐点明显，中国住宅市场的寒冬即将到来，”甘犁认为。

  倪鹏飞认为房地产潜在增量供给过剩，不过，倪认为，更突出的问题在于结构性失衡的问题，目前有不少城市已严重过剩，“相比总体拐点的观点，可能局部拐点的说法更为准确。”

  为解决高存量、高空置率风险，甘犁认为，调控的核心在于盘活存量，减少浪费。短期来说，可以通过免除租房税费，规范租房市场来保护出租双方利益，让空置住房产生效益，同时有利于劳动力的流动。长期来看，通过对多套房家庭征收房地产税，提高空置房持有成本，激活空置住房。