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林苑花园小区业主大会议事规则
第一章 总 则
第一条 为维护本物业小区全体业主的合法权益，规范业主大会、业主委员会的议事活动，根据《物权法》、《物业管理条例》、《业主大会规程》等有关规定，制定本物业小区业主大会议事规则。
第二条 林苑小区全体业主组成业主大会。业主大会是物业小区内全体业主组成的议事机构，依法管理、决策小区内共有事权。业主委员会是业主大会的执行机构。
林苑小区的物业范围：梅列区绿岩新村43幢-48幢。
第三条 本议事规则经业主大会通过，对全体业主具有约束力。
第四条 一个物业小区成立一个业主大会，业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。
第二章 业主大会召开程序
第五条 发布公告。业主大会召开会议前15日，业主委员会或召集人应当将召开会议的内容通过多种形式（包括：qq群、电子邮件、手机短信等）向物业小区内业主公告。物业小区的业主大会会议，应当同时告知所在街道办事处、社区居委会、区房地产行政主管部门。
第六条 征询意见。业主委员会或召集人发放征询意见表或选票，将业主大会议事内容书面征询物业小区内业主意见。业主自己或者委托代理人填写征询意见表或选票，并签名有效。
第七条 回收统计意见。业主委员会或召集人可通过设立投票箱、上门或寄挂号信等形式回收物业小区内业主意见，进行综合意见或统计票数，进行表决，邀请所在街道、居委会指导、监督，或请公证处公证。业主委员会或召集人发放和回收征询意见表和选票可分步骤进行。
第八条 通报大会议事决定。业主大会会议应当由业主委员会或召集人作书面记录并存档。业主委员会或召集人必须在公告栏通报业主大会议事决定的时间，通报征询意见和选票结果，接受物业小区内业主的查询和监督。业主委员会或召集人将业主大会的议事决定自会议结束后3日内以书面形式在物业小区内公告，并将有关材料送区房地产行政主管部门备案。
第三章 议事内容
第九条 业主大会的议事内容：
（一）制定、修改管理规约、业主大会议事规则；
（二）制定物业小区内公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理规定；
（三）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
（四）决定物业服务方式选聘、续聘、解聘物业服务企业或其他物业服务人；
（五）决定专项维修资金的使用、续筹方案；
（六）听取和审查业主委员会的工作报告；
（七）审议、批准业主委员会年度财务预算方案、决算方案，决定业主委员会委员报酬；
（八）制定物业小区内物业共用部位和共用设施设备的使用、经营方案；
（九）改变或撤销业主委员会不适当的决定；
（十）决定物业小区内的其他重大事项。
第十条 业主委员会的议事内容：
（一）组织召集业主大会会议，向业主大会报告工作；
（二）为业主大会选聘、续聘、解聘物业服务企业做好相关准备工作，经业主大会决定和授权，代表业主与物业服务企业签订、解除物业服务合同；
（三）组织业主委员会的换届选举，组织修订管理规约和业主大会议事规则；
（四）督促业主、物业使用人遵守管理规约、按时缴交物业服务费用；
（五）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业服务中的有关问题；
（六）提出维修资金续筹方案，督促维修资金缴交责任人按照规定缴交维修资金，组织业主讨论维修资金的使用；
（七）公告业主大会议事规则、管理规约、物业服务合同和业主大会决议等内容；
（八）对违反管理规约及损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失；
（九）按业主大会授权决定共有物权的经营方案，签订经营合同，管理经营收入，定期公布帐目；
（十）保管本物业小区共有物权产权证、业主资料、共有物业图纸、合格证、维修记录等全部资料；
（十一）法律法规规定的其他事项。
第四章 投票规则
第十一条 业主的投票权可采用产权制：
产权制。业主自取得物业产权时自然取得投票权。业主大会作出决定，须经专有部分占建筑物总面积二分之一以上业主且占总人数二分之一以上业主同意；业主大会作出专项维修资金使用、续筹方案的决定和决定改建、重建建筑物及其附属设施的，须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上业主同意。建筑物总面积和业主人数均超过法定票数时，以业主人数得票高的决定（业主人数这项票数优先）。
第十二条 持有房产证或经房管局备案的预售合同为投票权人。业主的投票权可书面委托使用人或承租人或其他业主行使，但使用人及承租人不具有业主代表和业主委员会委员的被选举权。
第十三条 业主应主动在指定地点领取投票表格，没有领取投票表格，业主委员会应派人逐户派送，送达物业使用人的，视为送达业主本人。投票人必须在投票上填写业主拥有物业面积或所代表业主投票权并签名。
第十四条 同一物业业主超过一人的，由其中一名共有人签名确认的意思表示，视为全部物业共有人的意思表示。
第五章 议事方式
第十五条 业主大会会议分为定期会议和临时会议，业主大会每年10月召开1次定期会议。有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，同时告知所在街道、社区居委会、区房地产行政主管部门。
（一）30%以上业主委员会委员提议；
（二）20%以上业主提议；
（三）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（四）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。
业主委员会不按要求召开临时会议的，30%以上业主委员会委员或20%以上业主可以按程序组织召开业主大会临时会议。
第十六条 业主大会会议可以采用集体讨论或书面征求意见或两者相结合的形式，但应当有物业小区内专有部分占建筑物总面积二分之一以上业主且占总人数二分之一以上业主参加。
（一）书面征求意见形式。业主以答复调查问卷或提出书面意见表达个人意愿，并签名确认。经收集汇总表决结果，形成业主大会的决定。
（二）集体讨论形式。集体讨论形式可分为两种形式，业主可任选一种：
1.全体业主会议制。物业小区内的业主直接参加业主大会，讨论重大事项，进行投票表决。
2.业主代表大会制。物业小区（大厦）业主超过300户的，可以实行业主代表大会制，以幢、单元、楼层等为单位，推选1名业主代表参加业主大会，业主代表须经所代表的专有部分占建筑物总面积二分之一以上业主且占总人数二分之一以上业主同意，业主代表因故不能参加业主大会的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。
依据业主代表的权限不同，业主代表大会制可分为两种形式，业主可任选一种：
（1）委托代表制。业主代表在参加业主大会表决3日前，应就业主大会拟讨论的事项征求所代表业主意见。凡需要投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后由业主代表在业主大会投票时如实反映。
（2）全权代表制。业主代表在参加业主大会表决3日前，应就业主大会拟讨论的事项征求所代表的业主意见，经所代表的专有部分占建筑物总面积二分之一以上业主且占总人数二分之一以上业主投票表决，形成统一意见，由业主代表按照统一意见代表所代表的全部面积和人数在业主大会上行使表决权。
第十七条 业主大会采用以下形式征求、回收业主意见，进行表决：
（一）设投票箱：在物业服务区域内分设多个投票箱，由业主自行将个人意见投入意见箱内，由业主委员会或业主大会筹备组统计、汇总。
（二）设专人派发、回收意见：组织有关人员逐户派发、回收业主意见，由业主大会筹备组统计、汇总。
第十八条 业主委员会议事方式：
（一）业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，对业主大会负责。
（二）业主委员会设委员7名及2名候补委员，其中主任1名，副主任1名，秘书1名，由业主委员会选举产生。业主委员会每届任期5年，委员任期届满可连选连任。业主委员会委员、候补委员实行等额选举，候补委员替补顺序以得票高低排序依次替补。
（三）每次业主委员会会议应当在会议召开至少5日前，通知全体业主委员会委员并送达有关材料。
（四）业主委员会会议决定问题采取少数服从多数的原则。业主委员会会议必须有过半数委员出席，每位委员有一票表决权，作出决定经全体委员人数半数以上同意。
第十九条 业主委员会的议事程序：
（一）业主委员会会议有定期会议和临时会议；定期会议每半年至少召开一次；有1/3以上委员提议或者主任认为必要时，应当召开临时会议。业主委员会会议由主任召集、主持，主任因故缺席时，由副主任召集、主持。
（二）发布公告。业主委员会在会议召开5日前将召开会议的通知、议事内容等以书面形式在物业小区内公告。
（三）审议内容。业主委员会在业主大会授权范围内进行审议。
（四）业主委员会应当作好会议记录，出席会议的委员应当在会议记录上签名。委员应当对业主委员会的决议承担责任。业主委员会的决议违反法律、法规侵害业主合法权益，造成严重损失的，参加决议的委员应承担相应的责任，但在表决中对决议有异议并记载在会议记录中的，该委员可以免除责任。
（五）通报议事决定。业主委员会在公告栏通报业主委员会议事情况、议事内容及其决定。
（六）决定执行。业主委员会执行会议决定或委托物业服务公司执行会议决定。
第二十条 业主委员会任期满3个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举。前一届业主委员会自任期届满停止工作，有关资料、公章等移交所在社区居委会暂时保管。
第二十一条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担，共用部位、共用设施设备的经营收益的一定比例可用作经费开支，经费开支包括：业主大会、业主委员会会议开支、必要的日常办公费等、业主委员成员、工资等费用。经费收支账目由业主委员会专人负责管理，业主委员会应当制定年度财务预算、决算方案，报业主大会决定，并应该以书面形式将年度财务预算、决算方案和经费收支帐目于业主大会会议结束后7日内在物业小区内公告，接受业主的质询。
经费开支审批权限：业主委员会主任：5000元以内（不含5000元，由主任及1名委员共同签字）；业主委员会：5000至50000元（不含50000元）；业主大会：50000元以上。
第六章 附 则
第二十二条 本规则所称业主是指物业小区内房屋的所有权人，包括尚未出售物业的建设单位。
第二十三条 本议事规则经业主大会通过后生效，同时报区房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）备案。
第二十四条 本规则未规定的事项，按照有关法律法规的规定执行。
林苑花园小区
2014年7月
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