提振信心效果显现

  10月第四周一线城市成交量逾1万套，攀上2014年以来最高点

  不久前，央行、银监会发布房贷新政：拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，不仅可以再次申请房贷，还可以享受首套房贷优惠政策。此外，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，不再以行政手段禁止其贷款，而是由银行业金融机构审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

  房贷新政的背后，是今年以来房地产市场进入首个市场自发形成的调整期，以及由此导致的传统楼市“金九”成色不足。一方面，楼市成交量创下近年来新低。据搜房网数据监控中心统计显示，9月全国主要35个城市新房成交套数同比下降6.14%。以一线城市广州为例，9月市辖十区网上签约面积创近10年新低，去库存周期攀升至17个月。另一方面，楼市价格回调仍在继续。国家统计局最新数据显示，9月全国70个大中城市房价已全面停止环比上涨；新建商品住宅和二手住宅价格同比下降的城市分别为58个和52个，分别比8月份增加了39个和20个。

  “今年楼市调整范围与程度是前所未有的”，链家地产市场研究部张旭分析，今年9月，一二手房价格环比下降城市分别达69与70个，而在限购调控低谷期的2012年1月，该数据也分别仅为48与54个。“本轮市场自发调整对楼市影响的深度超过以往任何行政性调控政策，影响更大更持久。”

  在此背景下，房贷新政对稳定市场预期产生了重要影响。中原地产监测的40个重点城市数据显示，尽管今年“十一”七天商品住宅成交量处于2010年以来最低位，环比降幅为35%，但此后楼市交易逐步回暖，周交易量连续突破，特别是10月第四周，一线城市周成交量逾1万套，攀上2014年以来的最高点。

  记者走访的几家房地产中介机构均表示，今年“十一”以来，二手房的带看量明显增多。“房贷新政给10月的市场打了一针强心剂。”张旭说，新增房客源量的提升是市场回暖的重要表征，也是市场后续发展的重要条件。

  “国庆以来各地成交量明显上涨，房贷新政和各地松绑政策对市场的影响正逐渐体现。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，房贷新政提振了市场信心，止跌作用比较明显，但成交量的反弹幅度依然要看后续信贷释放情况。“在限购政策持续三年而导致刚需透支后，此次房贷新政的主要受益对象即改善型需求，将成为下一阶段市场的重要支撑力。”

  房价暴涨的几率不大

  在北京市场，房价显现出企稳迹象

  改善型需求确实正在入市。看到房贷新政的新闻后，北京的谢先生放弃了跟随全家去广西度假的计划。“得抓紧时间看房子，新盘和二手房都要看，机不可失。”

  原来，2011年，随着女儿的降生、母亲搬来同住，谢先生在北京南三环的一室一厅显得局促起来。私密空间的缺少不断诱发家庭矛盾，让谢先生感到必须换套大房子。“以前的贷款政策对我这种换房自住的人挺不公平的”，谢先生说，尽管首套房的贷款已经还清，但根据过去政策换房仍需按第二套房处理，首付7成，利率是基准利率的1.1倍。如今房贷有了新政策，谢先生在十一长假一口气看了四个新盘、20多套二手房，又咨询了几家银行。“现在换房确实可以享受首套房贷政策，首付只需3成，就算利率没有折扣，买房的压力也小多了！”

  像谢先生这样的改善型需求确实在加快入市。链家地产提供的北京市二手房交易数据显示，今年6—10月份成交房源总价档位中，250万元以下的低价房源成交占比在10月份明显下降，而250万元—400万元档位的房源成交占比增幅较大；10月27日单日网签成交达到了632套的年内最高，这些迹象都在一定程度上表明改善性需求客户正逐渐增多。

  房贷新政在降低改善型需求购房成本的同时，也引发了不少人对房价再次暴涨的担忧。“传了好久要救市，结果政策力度比预期中的大多了。”国庆期间，北京居民霍小姐每天都能接到四五个中介的电话，问她要不要趁着新政抄底买房，推荐的楼盘从北京到威海，从青岛到杭州，不一而足。“本来盼着这次楼市调整，房价能多降些。现在买房只认贷不认房，房价还不又蹿高了！”

  实际上，在具有标杆意义的北京市场，房价确实显现出企稳迹象。据链家地产的数据，国庆期间，北京库存房源的降价房源占比由9月份的87.4%下降到75.2%，自今年3月以来首次下降到80%以下的水平。而10月第二周下调报价的库存房源比例又下调15个百分点；并且，成交房源议价幅度进一步收窄，新增房源挂牌价则较上周上涨1.3%。

  不过，业内人士普遍认为，受目前市场供求关系的影响，房价再次暴涨的几率并不大。“房贷新政只是稳预期，让市场回暖的核心原因还是8、9月份的房价一直保持在相对平稳的低位水平。”张旭说。

  在前期库存尚未消化且下半年新盘集体入市的情况下，“以价换量”仍将是开发商的主要策略。张大伟分析，今年“十一”假期，武汉、成都、杭州等少部分城市市场成交明显好于去年同期，除了房贷新政刺激了购房者的入市信心，限购取消又吸引了大量外来人口到省会城市购房外，最重要的是开发商积极开展“以价换量”，能有效吸引改善型居住需求。

  “信贷的落地执行、市场本身的供求关系和价格因素仍将是影响市场成交能否持续复苏的关键因素。”张大伟说，“随着9—10月供应高峰的来临，各地的成交也有望达至年内高峰。然而，在目前新盘销售率、存量等指标压力之下，开发商唯有合理定价才能将供应高峰转化为成交高峰。”

  无法逆转楼市分化

  总体上看，房地产市场的调整可能还需要经过一个阶段

  “当前房地产市场的一个根本特征是区域差异，不同区域房地产市场的发育程度、面临的主要矛盾差异很大。总体上看，房地产市场的调整可能还需要经过一个阶段。”国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌表示，尽管现在出台了房贷新政，有些地方取消了限购，但总体上房地产市场调整仍处于“去泡沫”阶段。

  实际上，房贷新政也无法逆转楼市分化格局。对于不少二三线城市，去库存依然是重中之重。今年10月11日，青岛绿城诚园项目二期释放出六五折销售的消息后，引发老业主冲击售楼处。然而，在城镇常住人口不足北京1/4的青岛，商品住宅库存已是北京的2倍，去库存周期高达26个月。即使有了房贷新政，“降价跑量”仍是开发商不得不做出的必然选择。

  “房地产市场目前是总体供求基本平衡、局部地区相对过剩的状态。要实现房地产市场软着陆，就必须稳步减少住宅新开工面积，防范供给过剩从局部向全国蔓延。”余斌表示，今年以来住宅新开工面积大幅回落，市场预期开始调整，对中长期房地产市场的稳定运行利大于弊。“虽然近期调整力度较大，整体经济下行压力增加，但必须看到，市场调整是房地产业必须经历的阶段，也是以‘短痛替代长痛’的务实选择。”

  在稳定供给的同时，大量基本及改善型住房需求仍待释放。尽管目前我国城镇家庭户均拥有住房已超过1套，但不同人群的实际占有并不平衡，住房成套率也有待提高。在住房政策中，也需要补上政策性住房金融体系这条短腿，来更好地支持“住有所居”。

  “从近期央行发通知要求商业银行加大对首次购房和改善性购房支持力度，商业银行并未积极响应的情况看，我国必须建立起政策性住房金融体系，以对居民获取基本住房、适当改善住房条件提供支持，而且这种支持基本不受市场周期的影响，是一种长期制度安排。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉建议。

  刘洪玉介绍，目前住房供给端的政策性住房金融随着国家开发银行住房金融事业部的建立已大体成型，但住房需求端的政策性住房金融形态还在持续的研究探索中。在他看来，如果按照今年10月中旬出台的《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，实现了住房公积金个人住房抵押贷款资产证券化，就可以有效改善住房公积金体系的流动性、显著提高住房公积金体系支持居民住房消费的能力。“再配合公积金异地贷款、资金统筹使用改革，以及扩大制度覆盖面、统一管理系统、合理分配增值收益、完善监管体系、提高透明度等改革，就可以承担起住房政策中需求端住房金融支持的任务。”