“促进房地产市场平稳健康发展”，是住建部对楼市的定调。12月19日，住建部部长陈政高部署2015年全国住建系统重点工作，除了明确表示加快保障房建设之外，只字未提房地产调控。

  “2014年开始房地产进入自发性调整，库存压力普遍存在，很多行政手段不需要了，”深圳一大型开发商人士表示，预计明年房地产调控继续转向市场化为主，政策宽松可期。

  中原地产首席分析师张大伟在解读住建部会议时认为，未来改善性需求的入市门槛还将放低，楼市整体松绑是趋势，去库存将成为明年各地的政策主线，但一线城市短期取消限购的可能性不大，保障房则依然会为房地产投资失速托底。

  政策调控权下放

  陈政高在讲话中提到，2015年要准确把握房地产市场运行中出现的新情况、新问题，注意地区间的差异，跟踪市场走势。“注意地区差异”的强调在诸多开发商和业内人士看来，意味着楼市政策调控主体将下放到各个地方。

  受楼市成交低迷影响，2014年大部分地方政府都陆续开展了救市行动，从不同程度对限购、差别化信贷等政策及时调整放松，有些城市甚至出台了刺激性措施。

  而住建部的表态意味着，地方政府的调控主体责任在强化，对于市场更趋灵活的调整在2015年将延续。

  明年楼市的主基调显然仍是消化库存。据国家统计局数据，截至11月末，商品房待售面积59795万平方米，比10月末增加1556万平方米。另外，截至2014年12月20日，CREIS中指数据监测的12个主要代表城市库存总量继续走高，涨幅为0.8%。

  “解决库存问题被视为促进房地产平稳健康发展的关键，去库存将成为2015年各地松绑楼市调控重点。”张大伟认为，库存量较大的城市要千方百计消化商品房待售面积，在房地产结构调整上，地方政府可通过完善房地产项目配套设施、加快行政审批速度等重要手段来解决。

  宇博智业市场研究中心预测，2015年，限购、公积金、税收及房地产融资政策均有望在2014年宽松的基础上进一步落地，由地方进行细化。但制约成交回暖的根源在于信贷和流动性的持续紧缩，因此降息周期开启后首套房贷利率下行将是2015年政策的最大看点。

  此外，地方政府在掌握更多的主动权之后，出台其他相关有利政策的可能性明显增加。上海易居房地产研究院研究员严跃进在接受21世纪经济报道记者采访时表示，对于住房福利的增进将更受关注。在他看来，对于刚需购房者，不排除在首付比例、按揭贷款利率、住房落户上一些优惠政策的出台；对于投资型购房者，地方政府也有可能在高端物业投资方面采取放松的态度。

  城市之间深度分化

  库存高企是2014年楼市的突出现象，并将延续至明年。而不同城市去库存的压力也明显分化。从同策咨询研究部12月监测的全国各线城市库存总量环比增幅来看，一线城市超过了二线、三四线城市，且环比增幅没有降低。

  同策咨询研究部分析师许之静对此解释，一线城市商品房快速去化，带来了更加高速的供应，房企去库存压力越来越重，二线、三四线城市库存压力表现相对温和，二线城市已经略显存量环比下滑的倾向，取消限购、公积金新政等宽松政策，对于二线城市的市场去库存起到了有效作用。

  但二三线城市的库存压力也不容乐观。中国某研究院在其最近的一份研究报告中指出，部分二三线城市早期开发力度较大但需求相对不足，以苏州、佛山等为代表，在明年降息降准、地方加大购房财政补贴或契税减免等政策预期下，库存经过一定时间的消化后才有望恢复至合理水平。

  楼市政策松绑与否，在一定程度上直接影响不同城市的库存去化表现。四个一线城市和三亚的限购政策明年会放开吗？张大伟告诉21世纪经济报道记者，虽然政策松绑的趋势已经明朗，京沪深穗的地方政府也将具有调整限购政策的主权，但北京、上海两个城市因过大人口基数导致的资源承载压力犹在，短期内不会取消限购，理论上分析，广州与深圳放开的可能性较前两者大，相信很快就会有一些具体的宽松调整。

  对于北京、上海而言，潜在需求大，适当利好刺激可迅速消化库存。严跃进认为，这些特大城市的不同区域也将出现库存去化分化，外环以外的郊区地带需要继续通过放开外来人口购房等条件来实现去库存的目标，但部分热点领域或将面临补库存的压力，所以，去库存、补库存要两手抓。

  保障房托底楼市

  保障房一直是近几年中央调控房地产的重点，此次住建部会议明确提出，2015年将新开工建设保障性安居工程700万套、基本建成480万套，同时加快实现林区、垦区棚户区改造任务。陈政高指出，这不仅是重大民生工程，也是拉动经济增长的重要途径。

  此前，包括任志强在内的多位业内人士都曾表示，明年房地产投资增速将继续下滑，可能跌至10%以下，从而继续对GDP形成拖累性的影响。张大伟对此分析，棚户区改造和保障房建设可以为商品房投资下行托底，也是政府补位、解决中低收入阶层住房问题的必要措施。

  “今年的增量棚户区改造是投资的重要支撑，失去这个支撑，明年房地产投资将雪上加霜。”民生证券宏观研究院执行院长管清友[微博]指出，政府棚改思路也在发生变化，为了减轻房地产库存压力，政府可能采用回购或回租成熟的存量商品房项目推进棚改。

  中国房地产研究会原副会长顾云昌认为，通过政府搭建平台，以一定折扣从市场采购商品房用于棚改安置，商品房质量比政府自建的安置房质量好，百姓愿意接受，有利于库存较高的城市加快消化部分库存。

  对于此次会议提到的“狠抓公租房配套设施建设、做好公租房的分配入住”，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖解析称，公租房房源来源渠道将拓宽，从以往的单一依赖新建向盘活存量与新建双管齐下转化，长远来看可能会使楼市库存消化的压力加大，不过，“通过市场筹集”公租房源，对于部分供大于求的城市和地区来说，可能成为高企库存转化为公租房源的一条道路。

  胡景晖认为，随着各类保障房建设和制度创新的推进，未来将越来越多地从供应端发挥其对楼市供需和价格方面的影响作用。