3月25日厦门市商品住宅“限售”政策的出台，标志着新一轮楼市调控加码的展开。

  据统计，截至4月12日，包括厦门在内的13个城市先后出台了楼市“限售”政策，包括福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、扬州、常州、成都等城市。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为，4月10日银监会发布了6号文《关于银行业风险防控工作的指导意见》，提出对十大类风险的具体防控要求，“限售”政策正是防范系统性风险的实施手段。

  张宏伟进而指出，过去一年楼市升温使大量投资投机者进入房地产市场，全国住房贷款交易金额占比升高，金融杠杆持续扩大。“限售”政策的逻辑在于防控系统性金融风险，将金融风险锁在账面上。

  “在经济周期和房地产周期处于下行阶段时，限售政策锁定了房地产资产的价格，防止其贬值，进而防范系统性金融风险的爆发。对于楼市来说，限售政策将部分购房需求后置，防止投资客集中抛盘。”张宏伟解释道。

  遏制杠杆

  一个事实是，2016年各城市楼市升温，吸引大量投机投资者进入。同策咨询统计显示，2016年南京商品住宅销售额较2015年涨幅达28%，深圳2016年商品住宅销售额较2015年涨幅高达60%。

  在此期间一些个人投资者“加杠杆”入市的行为，使个人按揭贷款比例急速上升，2016年全国个人按揭贷款总额达24402.94亿元，较2015年呈现近一半的增长。而2016年主要金融机构人民币新增贷款中，个人住房贷款及房地产贷款增速分别达86%、58%。

  中梁集团品牌文化中心负责人郭忆分析道，当前部分三四线城市楼市确实在高位运行。从拿地来看，有的地方面粉已持平甚至贵过面包，开发商拿地与否成为两难问题。也因此拿地呈现“斗地主”或合纵连横趋势。

  “‘斗地主’就是自己之前拿的地价高，只要把后面的地价‘抬高’，自己就安全了；新地主拿了地，日子并不好过。最近上海出台招拍挂的申报条件，通过评分机制，决定入场开发商。这个若是在重点城市实行，基本已经从土地端让市场竞争绝对白热化。”

  正如另一名三四线房企人士所言，中小型房企没有了生存条件，就只能等待被收并购。房地产行业的马太效应或许与政策层面互为推手。

  “我们都觉得是最后一轮成长突破的机会了。”郭忆指出，当下的情形是：有志向的中小房企相当拼，因为大家没有退路，“和大象共舞，你必须爬到大象背上去跳，不能被踩死。不能在三五年做到千亿以上的全国布局的上市企业，越往后越危险”。据其透露，中梁集团今年基本销售目标为五百亿，公司未来在一二线城市也将有战略动作。

  在交易环节上，限购、限贷政策本质上抑制了需求端，加高购房人门槛，抑制部分购房需求和投资投机需求。而限售政策本质上是抑制了房产供应端，抑制投资购房者倒卖房屋从中获利行为。分析人士认为，限购、限贷政策主要冲击的是房地产开发企业，而限售主要冲击的是自持卖房人群。

  张宏伟观察发现，限购、限贷政策执行期相对较短，一般为1-2年；限售则一般为2-3年。

  他认为，本次“限售”政策在时间上的设定主要有两个目的：将活跃的楼市需求冻结并后置，避免快进快出的楼市投资投机炒作行为；为楼市后续政策调整争取更多时间，尤其是楼市长效调控机制相关的准备措施，如房地产税立法、不动产登记等。

  防范风险

  为了防止系统性金融风险的爆发，在大部分业内人士看来，出台限售非常有必要。

  据同策咨询预测，限购城市成交量平均市场周期长度37-38个月。2017年7月是市场整体成交量最近的一个波谷，之后会开始反弹；2017年7月至2019年2月为成交量的整体向上周期。限购城市成交价格平均市场周期为32-33个月，2018年1月是市场整体价格最近的一个波谷，之后市场开始反弹，2018年1月至2019年5月为价格的整体向上周期。

  同策咨询研究部认为，本轮调控城市成交量周期波动呈现“U”型曲线：各大城市销售面积波峰自2015年7月开始出现， 主要集中在2015年9月-2016年3月，本阶段的成交量高峰基本已经过去；销售面积波谷自2016年6月开始出现， 主要集中在2016年10月-2017年9月，未来一年内大多数城市将迎来市场成交量波谷。

  张宏伟指出，商品住宅在未来2年左右时间段处于价格下行周期，“限售”政策时间与下行周期时间相匹配。此外，重点城市投资客会转移到的核心区域商办物业产品方面，实现非住宅产品的去库存效果。

  据统计，2014年三季度以来商业银行的不良贷款率上升最为明显，在金融风险上升的背景下，银行对房地产开发企业贷款有所管控，部分银行已经调整中长期开发贷为短期开发贷。据同策提供的数据，商业银行实际不良贷款率已达到5%-6%，非常接近系统性金融风险爆发的界限7.5%；2016年四大银行房地产贷款总额占总贷款额的比例保持在30%左右。

  张宏伟指出，若去年10月份集中出台调控的20个城市当中今年市场仍然存在反弹情况，“限售”极有可能成为这些城市的“补丁”政策，发挥抑制投资投机的作用，为楼市降温。

  结合周期模型判断，张宏伟认为目前多地出台限售政策的时间点应该处于楼市商品住宅销售价格上行周期，即在2019年前三季度，更多城市会列入政策“补丁”行列。