在各类媒体上，最近北京的房租涨到了天上，如果我们逃离北京去到十八线城市，是不是从此就不用再承受高房租了呢？

  我们统计了全国367个城市的租金数据，没想到，现实这一次居然比理想丰满。

  统计显示，躲避高房租，完全不需要跑到十八线，假设人均租住面积为35平方米，在北京每个月需要付出至少3300元才有栖身之处，如果愿意离开北京，转战杭州或广州，房租立马可以打个六折，在杭州每月仅需2000元不到，在广州每月仅需1800元多点，相当于每个月钱包里多了1500元左右，可以存起来凑买房首付，也可以拿出来潇洒消费。如果愿意转战到南京或厦门，房租至少打五折，在南京每月仅需1600元不到，在厦门每月仅需1500元多点；如果愿意到天津、武汉、成都、苏州、重庆这些城市，房租更是打四折以上。

  与此同时，我们发现，租金最贵的三十个城市，其实就是三类城市，一是公认的经济发达的一线城市，北京更是一枝独秀；二是风头正劲的省会中心城市；三是海南的旅游度假城市，除了海口和万宁，还有乐东和东方这样的十八线城市。

  从同比增速来看，北京租金的绝对水平虽然高，但是同比增速并不算最疯狂。万宁以超过70%的同比增速位列第一，舟山也达到了58%，深圳、广州、成都的同比增速也均超过30%，东方虽然同比增速仅有24%，但在租金排行榜的排名大幅上升了13名，台州和济南则掉出前三十。这样看来，这一波租金上涨，增速最疯狂的其实都是旅游城市。

  租金毕竟不同于房价，租金基数小，所以既要看增速，也要看增幅。

  从增幅来看，问题就比较严重了，同样是租一套35平方米的房子，2018年8月相比2017年8月，在深圳需要多付近650元/月，而在北京则需要多付近560元/月。

  综合同比增幅和环比增幅，使用科学赋权重的熵值法评分，可以快速找到当下租赁市场最火爆的城市，被列入租赁市场最火爆的城市有七个，深圳位居榜首，其次是北京和万宁，随后是广州、上海、舟山和防城港。

  租赁市场的两条主线浮出水面，一是超级城市北上广深，二是有海景资源的旅游度假城市。这两者的共同特点是，具有稀缺性。只不过，北上广深的租赁是日常消费，稍有风吹草动必然引发社会关注，而旅游城市的租赁是偶发消费，所以大家容易忽略。

  单位面积租金上涨，最大的受益者是物业所有者，通俗理解就是从通胀率中获取收益，资本基于超级城市通胀率将进入快速上升通道的预判，通过专业租赁机构抢占房源，事实上是在低位锁定了抗通胀的资产，这是一种比较常见的期货操作手法，实际上也是资本对冲货币贬值的自我保护。

  不过从前文的数据分析来看，专业租赁机构不应只盯着北上广深这样的热点市场，资本的过度集中会加速通货膨胀，从而造成锁定资产的成本上升，那样也就失去了对冲的意义，建议专业租赁机构应该着眼全国，加快布局旅游度假热点城市。

  那些指责资本携专业租赁机构炒高房租的观点，也不是完全没有道理，但是这两者更多是一种相关，而非因果关系。把北京房租的上涨直接归咎为资本和专业租赁机构的兴风作浪，有没有可能错误归因了呢？

  要回答这个疑问，首先要回归到问题的根本，北京剧烈上涨后的租金水平，到底是经济增长和收入增长后的价值回归，还是资本过度集聚和专业租赁机构囤积居奇带来的价格泡沫？我们需要先看看收入和租赁支出的数据。

  从北京和上海这两个超级城市的租金支出收入比来看，最近十年，相比上海2012年以后稳定在50%以下，北京的租赁负担还是比较重的，2008年最高，达到了66%，2017年最低，仅为46%，2018年拉升到54%，但实际上还低于2008年-2014年水平。

  由此可见，北京这波租金上涨，既有收入增长带来的价值回归，也有资本扎堆的推波助澜，更有专业租赁机构的价格发现，目前还处于合理区间，但也应该开始警惕泡沫化的趋势，避免像上海2008年那样，一度出现租金支出收入比甚至都超过100%的极端情况。

  通过计算年租金和房屋总价的关系，可以得到北京和上海的投资收益率，可以看到，北京上海的投资收益率呈现出比较明显的下行趋势，截至2018年8月，这两个超级城市的房屋投资收益率仅为每年1.3%，在楼市严厉调控之下，如果有专业机构愿意为房屋业主提高租金水平，那么业主自然愿意交出房屋租赁权，这就促成了专业租赁机构能够在短时间内垄断大量散租房源。

  一般来说，一旦有了中间商赚差价，那么对买卖双方都是不利的，但客观地说，在租赁这件事情上，我们可以更乐观一些，因为房屋业主关注的是单位面积租金（单价），而租客关注的是套租金（总价），有没有办法可以实现提高单价又降低总价呢？

  专业租赁机构的答案是“N+1”，两房改三房，三房改四房，把原来不产生租金的客厅改为可出租的房间。以一套100平方米的三房为例，原来月租8400元，出租给三个租客，每位租客平均负担2800元/月。经过专业租赁机构的N+1改造，可以出租给四个租客，要实现8400元的总租金，每位租客只需要负担2100元/月，这种情况下，如果我们把总租金提高到10500元/月，那么每位租客需要负担2625元/月，结果就是，专业租赁机构留存1500元/月的服务收入，房屋业主增加600元/月的出租收入，而租客则减少175元/月的租金支出。

  综上，面对租赁行业的剧烈变化，当务之急我们需要做的事情是：

  建立租金动态监测体系，提防租金泡沫化；

  客观看待房租上涨，理性对待资本和专业租赁机构，同时建立行业准入规范；

  加强对专业租赁机构的房屋消防安全检查和环保健康检查，确保租客的基本利益；

  开发面向公众的租赁房源公示平台，让租赁价格更加透明，也让租客有更多的选择。